Comment expliquer le rôle central de l’immobilier et plus largement du construit urbain dans l’économie aujourd’hui, que ce soit en Suisse ou dans le monde ? Une première lecture consiste à considérer la production du construit urbain comme la résultante de la création de la valeur urbaine par les activités économiques. Une deuxième lecture insiste sur la captation de la rente par les acteurs et les circuits de la finance de marché. Dans cette perspective de financiarisation de la production urbaine, c’est l’investissement massif dans le construit urbain qui explique l’explosion de l’urbanisation et des prix fonciers et immobiliers observés à une échelle planétaire depuis le début des années 2000 au moins.
Contenu et objectifs du travail de recherche
En questionnant le rôle de l’immobilier, l’objectif de la recherche est d’apporter un éclairage transversal des dynamiques de création et de captation de la rente dans les villes et les régions en Suisse. Tout d’abord, la consommation, les loisirs et la culture sont devenues des activités tout aussi importantes que les activités productives d’exportation de biens et de services dans nombre de villes. Dans un contexte marqué par la mobilité croissante des personnes en tant que résidents et/ou consommateurs, l’attractivité de la ville comme espace de vie et de consommation s’est matérialisée par la réhabilitation du construit urbain et le développement de grands projets immobiliers. Ensuite, la production urbaine a été favorisée par deux types de circuits de financement. D’une part, la propriété privée des ménages est devenue l’un des débouchés majeurs des banques à l’échelle locale. D’autre part, les investissements dans les grands projets immobiliers ont été permis par l’émergence d’un circuit d’investissement composé de grandes institutions de la finance de marché tels que les fonds immobiliers et les sociétés immobilières cotés et non cotés en Bourse qui permettent de lever du capital à l’échelle globale, ainsi que des grandes caisses de pension drainant l’épargne des ménages à l’échelle nationale.
Dans un premier temps, une typologie est établie à l’échelle suisse à partir de différentes bases de données afin d’articuler les activités économiques à la base de la valeur urbaine avec les circuits d’investissement immobilier des villes et des régions au cours des 20 dernières années. Puis, à partir de cette typologie, cinq études de cas sont réalisées dans des contextes urbains différents. En définitive, le couplage méthodologique quantitatif et qualitatif renforce l’analyse du rôle joué par la qualité et la densité du construit urbain dans les politiques urbaines des villes en Suisse en relation avec des demandes extérieures croissantes de consommation, de résidence et d’investissement immobilier.
Contexte scientifique et social du projet de recherche
Alors que l’immobilier est un secteur économique majeur, il existe très peu d’études en Suisse. En abordant l’immobilier au-delà des relations offre-demande d’usages de biens immobiliers et offre-demande de capitaux, cette recherche révèle les multiples dimensions de la production urbaine. Cela permet ainsi une meilleure analyse d’enjeux urbains, par exemple de création et de captation de la rente immobilière, de gentrification, de spéculation ou de surproduction immobilière.
Mots clés
Développement immobilier, développement économique des villes et régions, financiarisation, économie productive, résidentielle et présentielle